由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，因短期工程進(jìn)度導(dǎo)致的延誤對市場整體開發(fā)節(jié)奏影響相對有限。目前我們初步預(yù)期地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度或受勞動力復(fù)工推遲以及上下游建筑原材料供應(yīng)影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。

因此，在疫情短期內(nèi)受控情況下，相對于地產(chǎn)開發(fā)項目3-5年的長周期而言，短期延誤對多數(shù)開發(fā)項目而言影響不大。但對即將交付的項目而言，竣工驗收、消防驗收等流程將受到影響。

同時，此次突發(fā)事件也對提升與健康相關(guān)的辦公樓樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強(qiáng)對此類事件的防護(hù)。具體來說，新風(fēng)及回風(fēng)系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；增加非接觸式人體體溫實時監(jiān)控系統(tǒng)；智能派梯系統(tǒng)集成閘機(jī)系統(tǒng)；安裝公共區(qū)域的自動定期消毒設(shè)備等。

我們預(yù)計，未來企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時將提升其對員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。而開發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項目的設(shè)計以及現(xiàn)有項目的改造過程中，從而推動辦公物業(yè)的綜合品質(zhì)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步提升。

對零售地市場的影響

一、短期內(nèi)實體零售受顯著負(fù)面影響，運(yùn)營商及零售商共御市場沖擊

新冠疫情帶給中國消費(fèi)市場的負(fù)面影響已十分顯著，減少外出等疫情管控措施導(dǎo)致“春節(jié)黃金周”消費(fèi)大幅降低。城市交通客流是零售消費(fèi)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性指標(biāo)，中國主要城市地鐵客流數(shù)據(jù)的變化直接折射出消費(fèi)市場受到的沖擊。2020年春節(jié)期間，中國主要城市地鐵客流相比去年同期回落80%-90%。

在香港, 由于社會局勢緊張，春節(jié)期間疫情的爆發(fā)為香港的零售業(yè)帶來又一次沉重打擊。盡管疫情被認(rèn)為是暫時性的，但它可能致使經(jīng)營能力較弱的商鋪提前歇業(yè)關(guān)閉。更多的業(yè)主可能通過降低租金來爭奪租戶，從而加劇租金下降的趨勢。

運(yùn)營商主動免租，零售商全面打開線上渠道以保證疫情恢復(fù)后更強(qiáng)的韌性。伴隨消費(fèi)端的突發(fā)改變，中國主要零售物業(yè)的運(yùn)營商以及零售商積極應(yīng)對變化中的重重危機(jī)。在運(yùn)營商方面，數(shù)百家購物中心、百貨商場實行免租或減租政策，一定程度上緩解商家的經(jīng)營困難。除了運(yùn)營商外，零售商也在主動“自救”，以緩和實體零售中的損失。諸多零售或餐飲品牌在春節(jié)期間也積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務(wù)，其中包括許多以往并不提供此類服務(wù)的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。

二、從宏觀消費(fèi)視角分析零售地產(chǎn)市場需求端的變化

疫情結(jié)束后的短期市場反應(yīng)也將極大影響宏觀消費(fèi)市場和零售地產(chǎn)市場基本面。針對短期宏觀消費(fèi)市場的變化，我們按行業(yè)受影響程度將其分為三大類：

獲益型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)可能在疫情中短期內(nèi)受益，在疫情結(jié)束后基本恢復(fù)至常態(tài)水平，全年數(shù)據(jù)有望超出年初預(yù)期。代表性業(yè)態(tài)：日用品、醫(yī)藥、線上消費(fèi)等。

補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消費(fèi)力將集中釋放，短期消費(fèi)市場或出現(xiàn)補(bǔ)償式增長，但全年增速將大概率低于疫情爆發(fā)前的市場預(yù)期。代表性業(yè)態(tài)：時尚零售、旅游、線下教育、健康等。

承壓型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)同樣在疫情中受到顯著影響。但與補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)不同，因其當(dāng)期時效性高，消費(fèi)無法延期釋放，所以相應(yīng)統(tǒng)計指標(biāo)的全年數(shù)據(jù)將顯著回落，承壓更為明顯。代表性業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、短途通勤等。

由上述對宏觀消費(fèi)市場的分析衍生到零售地產(chǎn)市場本身，我們預(yù)計本次疫情對不同業(yè)態(tài)的零售商將帶來不同的影響。

因獲益型業(yè)態(tài)消費(fèi)更加穩(wěn)健的基本面，社區(qū)超市、生鮮超市、便利店等業(yè)態(tài)全年整體需求將保持相對平穩(wěn)。補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)如時尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期內(nèi)受到疫情沖擊極大，但疫情結(jié)束后受到消費(fèi)者購買意愿快速恢復(fù)的推動，相關(guān)業(yè)態(tài)活躍度將會顯著提升。

承壓型業(yè)態(tài)消費(fèi)整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗兩大類租戶整體表現(xiàn)可能相對低迷。

三、從長期看來，中國消費(fèi)市場及零售地產(chǎn)市場仍具韌性

當(dāng)疫情結(jié)束后，中長期的消費(fèi)市場將回歸經(jīng)濟(jì)基本面，消費(fèi)在可預(yù)見的未來仍將是驅(qū)動中國經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整轉(zhuǎn)型，從高增長轉(zhuǎn)型為高品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)增長更具可持續(xù)性。

中國高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程將持續(xù)帶來城鎮(zhèn)人口增長。消費(fèi)結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生改變，中產(chǎn)階級、千禧一代等消費(fèi)群體的崛起必將重塑消費(fèi)格局，激發(fā)消費(fèi)新觸點。主力消費(fèi)客群規(guī)模在未來的進(jìn)一步擴(kuò)張將持續(xù)利好中國內(nèi)需增長。

對物流地市場的影響

一、高標(biāo)倉庫市場整體需求及租金受疫情影響有限

基于疫情下更多線上渠道擴(kuò)容、倉儲租金占企業(yè)支出比例相對有限、民生相關(guān)品類需求的不降反升三大因素，我們認(rèn)為高標(biāo)倉庫在疫情下更顯韌性。

雖然部分承租高標(biāo)庫的企業(yè)尤其中小型租戶的現(xiàn)金流可能會受到貨物囤積、個別消費(fèi)品類短期動蕩、衛(wèi)生升級致物流成本上升等因素的影響，從而對個別高標(biāo)庫造成一定的短期影響。

但與此同時，與民生相關(guān)的需求品類不降反升并有更多消費(fèi)品類打開線上渠道。此外，線上消費(fèi)擴(kuò)容以及周轉(zhuǎn)難度的增加導(dǎo)致了貨物囤積，短期內(nèi)或有新增租賃需求出現(xiàn)。

因此綜合來看，無論是在市場需求還是物業(yè)租金走勢方面，疫情對于整體市場的負(fù)面影響將極為有限。中長期來看，隨著疫情控制后企業(yè)周轉(zhuǎn)提速并受益于疫情期間更多線上購買渠道的打開，整體市場將快速回歸正軌。
新興需求將加速市場需求格局演進(jìn)。

鑒于近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場等方面的壓力，中國物流市場總體需求在保持韌性的同時增速或有所放緩。但同時，基于對市場的長期追蹤，我們觀察到，在經(jīng)歷了黃金十年之后，中國物流市場正在發(fā)生需求格局的演變，傳統(tǒng)類型的需求增長正在放緩，而未來的增長點會集中在一些新興需求類型。

本次疫情的極端情況在給物流市場帶來挑戰(zhàn)的同時，也進(jìn)一步明確了部分新興需求的必然性。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國生鮮電商市場規(guī)模在2016-2019年間以超過50%的復(fù)合增長率增長至超過3500億元的規(guī)模。本次疫情下，多家生鮮電商平臺訂單量急劇增加，線上購買生鮮的普及率大幅提高。雖然面臨訂單量的劇增，生鮮電商會在短期內(nèi)面臨運(yùn)力緊張的局面，但是一定程度上為整個行業(yè)的中長期發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇，進(jìn)而激發(fā)冷鏈物流行業(yè)的市場需求。

冷鏈運(yùn)營商有望急速加入市場與物流企業(yè)聯(lián)合升級冷鏈網(wǎng)絡(luò)，前置倉的上游環(huán)節(jié)如城市或經(jīng)濟(jì)圈分配中心的需求將利好部分高標(biāo)庫的租金表現(xiàn)。

值得提到，冷鏈尤其是生鮮板塊供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的最后一環(huán)近幾年通過線下超市聯(lián)合等方法得以初步落實。

舉例來說，盒馬鮮生在上海市的線下門店從2016年的7家上升到了2019年的40余家，而這些門店除了線下零售功能之外也同時為其線上銷售提供前置倉的功能。目前中國冷鏈?zhǔn)袌鲆廊幻媾R設(shè)施供不應(yīng)求、建造成本高、地理分布不均衡的問題。

冷鏈用戶的升級需求催生冷鏈設(shè)施提供商或者運(yùn)營商加入市場。近年來已有頭部傳統(tǒng)物流開發(fā)商將部分高標(biāo)庫租給冷鏈運(yùn)營商，改造成冷庫后提供給生鮮電商作為區(qū)域、城市配送中心。

通過本次疫情，市場各方主體將進(jìn)一步意識到周轉(zhuǎn)效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認(rèn)為包括自動化在內(nèi)的一系列智能科技將提速中國高標(biāo)倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機(jī)會。相比傳統(tǒng)倉儲，高標(biāo)倉庫具有空間利用率高和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。目前中國高標(biāo)倉僅占倉儲總量的5-10%，表明現(xiàn)有市場存在較大升級需求的潛力。

在短期內(nèi)，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，中國商業(yè)地產(chǎn)的各細(xì)分物業(yè)類別市場都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時長和政策對沖的力度，同時也取決于行業(yè)內(nèi)各主體的應(yīng)對能力。中長期來說，依然保持“中國商業(yè)地產(chǎn)市場極具韌性”的判斷。

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